چکیده:

یکی از معاملات مرسوم در جامعه ما «رهن و اجاره» در موضع اجاره اشیاست. آیا این نوع معامله مشروعیت دارد؟ آیا می‏توان در عقد اجاره شرط رهن کرد؟ در صورتی که شرط رهن در عقد اجاره صحیح باشد، آیا مرتهن (موجر) حق استفاده از عین مرهونه را دارد؟ آیا رهن کامل در اجاره صحیح است؟ آیا «رهن و اجاره» را می‏توان نوعی «شرط رهن در عقد اجاره» دانست؟ اینها سؤالاتی است که در این مقاله بررسی می‏شود.

کلید واژه‏ ها: رهن، اجاره، ربای قرضی و صوری، نیت نامشروع، معامله محاباتی، ضمان مستأجر

اجاره در لغت به معنای مزد، اجرت و پاداش عمل است (ابن منظور، 1/77، 78) و در اصطلاح فقها، عبارت از عقدی است مبتنی بر تملیک منفعت معلوم به عوض معلوم (شهید اول، اللّمعة، 155). در ماده 466 قانون مدنی آمده است: «اجاره عقدی است که به موجب آن، مستأجر مالکِ منافعِ عین مستأجره می‏شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند».

رهن در لغت به معنای ثبوت، دوام و حبس است (طریحی، 6/258) و در اصطلاح فقها، عبارت است از وثیقه دین (شهید اول، همان، 129) که به موجب آن مدیون در مقابل دینی که برعهده اوست مالی را به عنوان وثیقه به داین می‏دهد تا در صورت عدم وصول دین، حق او از آن وثیقه استیفا شود. با توجه به این توضیحات، اجاره و رهن دو عقد مستقل، و مقتضای آن دو متفاوت است. اما امروزه در ارتباط با اجاره اشیا، مثل خانه، در میان مردم معامله‏ای شایع است که آن را «رهن و اجاره» می‏نامند، به این ترتیب که موجر در اجاره عین مستأجره مبلغی به عنوان رهن از مستأجر می‏گیرد و در مقابل بخشی از اجاره بها را کاهش می‏دهد. سؤال این است که آیا این دو (رهن و اجاره) قابل جمع‏اند؟ و در چه مواردی و چگونه مانعة الجمع‏اند و مشروعیت ندارند؟

شرط رهن در عقد اجاره

ابتدا باید این نکته بررسی شود که آیا می‏توان در عقد اجاره شرط رهن کرد؟ به نظر فقها رهن وثیقه دین است (محقق حلی، 2/329؛ محقق کرکی، 5/44)؛ به این معنا اگر کسی به دیگری قرض دهد یا معامله‏ای مؤجّل انجام دهد، می‏تواند شرط کند مقترض یا خریدار چیزی را به عنوان وثیقه نزد او بگذارد تا در صورت عدم پرداخت دین، طلبکار حق خود را از آن استیفا نماید. گرفتن رهن در قبال اجاره بها در صورتی که بر ذمّه مستأجر باشد نیز به نظر فقها، از جمله ابن براج (15/98)، صهرشتی (15/135) و صاحب جواهر (25/143)، صحیح است. از طرف دیگر رهن اختصاصی به دین ندارد و می‏تواند وثیقه عین هم باشد (همان، 25/145، 146) و به گفته شهید ثانی در مورد هر چیزی که امکان عروض ضمان در آن باشد، مانند مبیع و ثمن در بیع سلف و نسیه، شرط رهن جایز است (4/53، 75).

با توجه به این نکته که غالبا رهن و اجاره‏ای که امروزه میان مردم رایج است در موردی است که مستأجر ماهانه اجاره را می‏پردازد، قطعا شرط رهن در عقد اجاره به ازای اجاره بها نیست و باید در قبال عین مستأجره‏ای باشد که به واسطه عقد اجاره در اختیار مستأجر قرار می‏گیرد. سؤال این است که آیا گرفتن وثیقه از مستأجر در برابر عین مستأجره صحیح است؟ اگر مستأجر را نسبت به عین مستأجره، ضامن بدانیم، پاسخ این سؤال مثبت است و در غیر این صورت شرط رهن مشروعیت ندارد. بنا بر این در بحث از صحّت یا عدم صحّت شرط رهن بر مستأجر نسبت به عین مستأجره، باید این نکته روشن شود که آیا شرطِ ضمانِ مستأجر در صورت عدم تعدی و تفریط صحیح است یا نه؟ در ماده 493 قانون مدنی آمده است: «مستأجر نسبت به عین مستأجره ضامن نیست، به این معنا که اگر عین مستأجره بدون تفریط یا تعدی او کلاًیا بعضا تلف شود مسؤول نخواهد بود....»

به نظر بعضی از فقهای امامیه از جمله ابن ادریس (16/31)، محقق حلی (2/414)، علامه حلی (قواعد الاحکام، 17/380)، شهید اول (اللمعة، 155) و نیز برخی از فقهای عامّه (ابن رشد، 2/312)، عین مستأجره امانتی است در دست مستأجر و جز در صورت تعدی یا تفریط ضامن نیست. حتی صاحب جواهر بر آن ادعای اجماع کرده است (نجفی، 27/215)، اما به نظر عده‏ای دیگر از فقها، از جمله محقق اردبیلی و سید علی طباطبایی، صاحب ریاض (همان، 217)، محدث بحرانی (21/545) و سید محمد کاظم یزدی (عروة الوثقی، 2/600)، شرط ضمانِ مستأجر نسبت به عین مستأجره صحیح است.

استدلال کسانی که قائل به عدم صحت شرط‏اند این است که اولاً: شرط ضمانِ مستأجر با مقتضای عقد اجاره که عبارت است از تملیکِ منفعتِ معلوم به عوضِ معلوم، منافات دارد، زیرا لازمه آن تسلیط مستأجر بر عین مستأجره و در نتیجه استیمان او نسبت به عین مستأجره می‏باشد و شرط ضمان با مدلول التزامی عقد اجاره مغایر و باطل است (بجنوردی، 3/238). ثانیا: شرط ضمان مستأجر با کتاب و سنت مغایرت دارد و مشروع نیست، زیرا روایات بر عدم ضمان امین دلالت دارد (عاملی، 13/228، 237، 270). به نظر صاحب جواهر (نجفی، 27، 217) و امام خمینی (5/192 - 194) اگرچه شرط ضمانِ مستأجر با مقتضای عقد اجاره که مقتضی عدم ضمان نیست، منافات ندارد ولی با مقتضای ادله‏ای که دلیل بر عدم ضمان امین است و نیز با روایاتی (عاملی، 13/281) که دلالت بر عدم ضمانِ مستأجر جز در صورت تعدی یا تفریط دارد، منافات پیدا می‏کند.

به نظر می رسد دلایل طرح شده قابل نقد و بررسی باشد:

اولاً: شرط ضمان بر مستأجر هیچ‏گونه منافاتی با مقتضای عقد اجاره ندارد، زیرا نهایت مقتضای اجاره این است که مستأجر ضامن نیست، نه اینکه مقتضی عدم ضمان وی باشد، و به تعبیر محدث بحرانی عدم ضمان مستأجر در صورتی است که در عقد اجاره شرط ضمان نشود، نه اینکه به طور مطلق مستأجر ضامن نباشد (21/545)؛ وانگهی همان‏گونه که سید محمد کاظم یزدی گفته است ماهیّت اجاره را نمی‏توان استیمانِ مستأجر دانست، زیرا در مواردی ممکن است اجاره منعقد شود، ولی تسلیطی نسبت به عین مستأجره و در نتیجه استیمان مستأجر تحقق نیابد (حاشیة المکاسب، 115)، بنا بر این، مقتضای عقد اجاره تملیک منفعت به مستأجر است و این با شرط ضمان تعارض ندارد.
ثانیا: شرط ضمان بر مستأجر مخالف شرع نیست زیرا:

الف . روایاتی وجود دارد که شرط ضمان مستأجر را جایز دانسته‏اند. از جمله روایت موسی بن بکر (عاملی، 13/270) که گوید از امام (ع) پرسیدم: شخصی ملاحی را برای حمل گندمهای خود اجیر کرده و بر او شرط کرده است در صورت تلف شدن گندمها ضامن باشد. امام (ع) فرمود: شرط جایز بوده و اگر نقصانی در گندمها پیدا شود، جبران آن بر عهده ملاح است. به نظر نجفی صاحب جواهر (27/217) استدلال به این گونه روایات، برای اثبات صحت شرط ضمانِ مستأجر کافی نیست، زیرا مفاد آن راجع به شرط ضمان اجیر است نه مستأجر. ولی این اشکال وارد نیست، زیرا ملاک در این مسأله استیمان است که در اجیر و مستأجر وجود دارد و از این لحاظ در اجیر خصوصیّتی نیست که مستأجر از آن خارج شود.
ب . در روایاتی که به آنها برای عدم صحّت شرط ضمان استناد شده، تصریحی به این نشده که اگر شرط ضمان صورت گیرد باطل است، بلکه روایات مطلق بوده و مفاد آن این است که عین مستأجره امانتی است در دست مستأجر و جز در صورت تعدی یا تفریط ضامن نیست.

ج . روایاتی که دلالت بر عدم ضمان امین می‏کند، مفادش این است که در این‏گونه ایادی بر خلاف ایادی عدوانی، اقتضایی نسبت به ضمان نیست، نه این که در آن اقتضای عدم ضمان وجود داشته باشد تا شرط ضمان مخالف با شرع باشد (بجنوردی، 3/241)؛ و به تعبیر شیخ انصاری شرط ضمان مخالفتی با احکام اقتضایی شرع ندارد و صحیح است. وی گوید: اگر حکم شرع به موضوعی با قطع نظر از عوارضی که ممکن است بر آن وارد شود، تعلق یابد، عروضِ حکم دیگر بر آن به لحاظ عنوانی دیگر منافاتی با حکم ذاتی آن موضوع ندارد. مثلاً حلّیت ذاتی گوشت گوسفند منافاتی با حرمت آن در صورت غصب ندارد. در این گونه موارد شرط خلاف آن حکم، مخالف شرع نیست؛ مثلاً در عقد بیع دوختن لباسی را بر مشروط علیه شرط کنند که اباحه ذاتی این کار منافاتی با عروض وجوب بر آن، به دلیل اینکه مورد اشتراط در عقد واقع شده است، نخواهد داشت، اما اگر حکم شرع با توجه به تمام عوارضی که ممکن است بر موضوع وارد شود، تعلق یابد، در این صورت عروضِ حکم دیگر بر آن با حکم شرعی منافات دارد و شرطِ مخالف با آن، خلاف شرع است، مانند امور حرام یا واجب که نمی‏توان خلاف آنها را ضمن عقدی شرط کرد (شیخ انصاری، 3/14).

د . عموم ادلّه لزوم وفا به شرط از قبیل «المؤمنون عند شروطهم»(شیخ طوسی، الاستبصار، 3/232)، شامل شرط ضمان مستأجر نیز می‏شود؛ به خصوص اینکه گفته نشد شرط مزبور خلاف شرع نیست و در صورت شک به دلیل اصلِ عدمِ مخالفت، باید حکم به عدم مخالفتِ شرطِ ضمان با کتاب و سنّت کرده آن را مشمول عمومات لزومِ وفا به شرط دانست (همو، 3/17).

آنچه می‏توان گفت اینکه اولاً: عقد اجاره ذاتا مقتضی ضمان نیست، نه اینکه مثل ودیعه مقتضی عدم ضمان نیز باشد؛ ثانیا: شرط ضمانِ مستأجر منافاتی با شرع ندارد؛ ثالثا: در صورت عدم اشتراطِ ضمان، اگر عین مستأجره در دست مستأجر تلف شود، ضامن نیست، ولی با اشتراط آن مانعی در صحت ضمانِ مستأجر نسبت به عین مستأجره وجود ندارد. بنابر این با توجه به توضیحات فوق در عقد اجاره شرط رهن بر مستأجر نسبت به عین مستأجره اشکالی ندارد و صحیح به نظر می‏رسد.

رهن و اجاره

حال که صحت شرط رهن در عقد اجاره دانسته شد، بجاست به موضوعی که امروزه میان مردم تحت عنوان «رهن واجاره» مطرح و معمول است، بپردازیم. این موضوع ممکن است در اشکال متعددی تحقق یابد، هرچند که در این اقسام عنوان رهن وجود ندارد1. در اینجا به اهم آنها اشاره می‏کنیم و درباره صحت یا بطلان آن از لحاظ فقهی بحث و بررسی به عمل می‏آوریم.

الف . اینکه موجر به کسی که می‏خواهد مثلاً خانه‏اش را اجاره کند بگوید: اجاره خانه‏ام را 000,25 تومان است، ولی اگر 000,500 تومان پول در اختیار من قرار بدهی اجاره آن 000,5 تومان خواهد بود. در حقیقت موجر این گونه محاسبه می‏کند که بهره (ربح) هر 000,100 تومان، 000,4 تومان است، پس بهره 000,500 تومان 000,20تومان می‏شود و با این حساب با پیش‏پولی که از مستأجر می‏گیرد خانه را به 000,5 تومان به او اجاره می‏دهد. به نظر می‏رسد این معامله اساسا به دلیل تعیین سود، ربا و حرام است. البته اگر پیش پولی که موجر می‏گیرد واقعا بر اساس تعیین سود نباشد، اجاره صحیح است و نوعی معامله محاباتی خواهد بود.

ذکر این نکته لازم است که فرض مزبور با مسأله سرقفلی که در ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر 2مندرج در روزنامه رسمی (ش 15299، مورخه 17/6/1376) آمده، فرق دارد، زیرا سرقفلی پولی است که مستأجر به موجر بلاعوض در موقع انتقال اجاره می‏دهد (جعفری لنگرودی، 357) و یا حقی است که به موجب آن مستأجر متصرف در اجاره کردن محل کسب خود بر دیگران مقدم شناخته می‏شود (کاتوزیان، 3/404) و این غیر از موضوع پیش پول در «رهن و اجاره» است.

ب . اینکه موجر به مستأجر بگوید: اگر 000,500 تومان به من قرض بدهی اجاره خانه‏ام را که 000,25 تومان است به 000,5 تومان به تو اجاره می‏دهم. از این رو مستأجر ابتدا 000,500 تومان به او قرض می‏دهد، و مشروط بر اینکه موجر (مقترض) خانه را به کمتر از اجرة المثلِ آن اجاره دهد. این معامله در حقیقت مصداق «قرض به شرط معامله محاباتی»3 بوده و به اتفاق فقها حرام و باطل است (نجفی، 25/63)، زیرا معامله مزبور به دلیل شرط زیادتی و نفع در قرض، ربای قرضی محسوب می‏شود و مشمول حدیث معروف نبوی است که فرمود: «کل قرض یجر المنفعة فهو حرام»4(شوکانی، 5/232؛ بحرانی، 20/83).

ج . اینکه موجر ابتدا خانه را به مبلغی کمتر ازاجرة المثل آن اجاره دهد، ولی ضمنِ عقدِ اجاره شرط شود که مستأجر پولی را به عنوان قرض به موجر بدهد. به عبارت دیگر موجر به این شرط خانه‏اش را به کمتر از اجرة المثل اجاره می‏دهد که مستأجر به او فلان مقدار قرض دهد. این معامله از مصادیق «معامه محاباتی به شرط قرض» به شمار می‏آید و به نظر مشهور فقها (علامه، 397) صحیح است؛ هرچند بعضی از فقها در صحت معامله مزبور توقف کرده»(همانجا) و برخی دیگر از جمله محقق قمی (577، 578)، حسینی، صاحب مفتاح الکرامة (4/730) و امام خمینی (2/412، 413) قائل به حرمت آن شده‏ اند.

اهم استدلال موافقین «معامله محاباتی به شرط قرض» این است که اولاً: بیع محاباتی بدون شک جایز است و علمای متقدم چون شیخ مفید، سید مرتضی، شیخ طوسی، ابن ادریس و... نیز تصریح کرده‏اند بر اینکه انسان می‏تواند چیزی را بفروشد و در آن شرط قرض دادن یا قرض گرفتن کند؛ بنا بر این شرط قرض ضمنِ معامله محاباتی جایز است(علامه،397). ثانیا: در این نوع معامله در خود قرض شرط زیادی نشده، بلکه اشتراط قرض ضمن معامله محاباتی است و این اشکالی ندارد، هرچند که در آن نفعی هم باشد (بحرانی، 20/83؛ بجنوردی، 7/249) و به نظر علامه حلی این معامله مصداق«خیرالقرض ما جرّ منفعة»(عاملی، 13/105) بوده و مشروعیت دارد (همانجا). ثالثا: روایات نیز بر صحت معامله محاباتی به شرط قرض دلالت دارد و شیخ حرّ عاملی در وسائل الشیعة این روایات را در بابی تحت عنوان «انّه یجوز ان یبیع الشی‏ء باضعاف قیمته5 و یشترط قرضا اوتأجیل دین»(12/379 - 381) آورده است.

به نظر می‏رسد همه این دلایل قابل خدشه باشد، زیرا:
اولاً: فقهای متقدم در عبارات خود به «معامله به شرط قرض» اشاره کرده‏اند، نه «معامله محاباتی به شرط قرض»(نک·· : شیخ مفید، 13/36؛ سید مرتضی، 214؛ شیخ طوسی، النهایة، 13/98؛ ابن ادریس، 14/360؛ سلاّر، 13/114)، و بین این دو فرق آشکاری وجود دارد. حتی بعضی از فقهای متقدم معتقدند که جمع بین بیع و قرض در یک عقد مکروه است (شیخ طوسی، 35/117، 118).
ثانیا: روایاتی که بدان بر صحت «معامله محاباتی به شرط قرض» استناد شده به نظر امام خمینی ضعیف است (2/412، 413)؛ بویژه اینکه در بعضی از این روایات، راویِ آن شخصی است به نام محمد بن اسحاق بن عمار که به گفته شیخ صدوق، واقفی مذهب بوده است و علامه حلّی در مورد او توقف دارد (خویی، 15/69 - 71). به‏علاوه اینکه بعضی از این روایات مناسب مقام امامت نیست. امام خمینی گوید، مسأله دیگری که ما را به این گونه روایات بدگمان می‏کند این است که امام(ع) ضمن تأیید حیله (از جمله معامله محاباتی به شرط قرض) فرمود: قد ا&